Cómo se determina el valor real de un inmueble comercial: Mitos y realidades que todo inversionista debe conocer

Image 1 La Zona Norte de Mérida Yucatán

Norte, C. (s. f.). La zona Norte de Mérida, la mejor ubicación para tu nuevo hogar. https://blog.cabonorte.mx/la-zona-norte-de-merida-la-mejor-ubicacion-para-nuevo-hogar

En el mundo de las inversiones inmobiliarias comerciales, abundan los consejos rápidos y las “verdades absolutas” que muchas veces terminan costando caro. Es común escuchar frases como “el mejor local es el más barato” o “si está nuevo, vale más”, pero la experiencia demuestra que el verdadero valor de un inmueble comercial no siempre está en su precio, sino en su rentabilidad y ubicación estratégica.

Después de más de 3 años acompañando a empresarios e inversionistas en el sureste del país, podemos decir que entender cómo se determina el valor real de un inmueble comercial es una de las claves para invertir con éxito.
Veamos algunos de los mitos más comunes —y las realidades detrás de ellos—.

Mito 1: “El inmueble perfecto es el más barato.”

Realidad:
El precio de compra no siempre refleja el valor real de una inversión. En el sector comercial, la ubicación y el flujo de personas son los factores que más pesan en la rentabilidad.

Un local “barato” en una zona con poco tránsito puede terminar generando rentas bajas o permaneciendo vacío por largos periodos. En cambio, un local con un precio más alto, pero ubicado estratégicamente en un punto de alto tráfico vehicular o peatonal, puede recuperar su valor mucho más rápido a través de rentas constantes y crecientes.

Por ejemplo, un local comercial frente a una avenida principal de Mérida puede tener un precio un 20% más alto que otro en una calle secundaria, pero generar hasta el doble de retorno anual debido a su visibilidad y demanda.

Mito 2: “El valor del inmueble depende solo de los metros cuadrados.”

Imagen 2 ROI

Imágen: Pexels / Foto por Lukas

Realidad:
Los metros cuadrados son una referencia, no una garantía.
Un local pequeño con excelente exposición, acceso y flujo comercial puede tener más valor por metro cuadrado que uno más grande en una ubicación con poco movimiento.

Los inversionistas profesionales saben que el valor de un inmueble comercial se mide en función del ROI (Retorno de Inversión), no solo del tamaño. Por eso, antes de comprar, conviene preguntarse:

“¿Cuánto puede producir este espacio al año en rentas netas, en comparación con su precio de compra?”

En zonas como el norte de Mérida, los locales bien ubicados y con demanda constante pueden ofrecer un ROI entre 7% y 10% anual, mientras que en zonas menos comerciales el rendimiento cae fácilmente a la mitad.

Mito 3: “Un local nuevo siempre vale más.”

Imagen 3 Asesor Inmboliario

Imágen: Pexels / Foto por Kampus Production

Realidad:
La edad del inmueble no determina su valor real, sino su capacidad de generar ingresos.
Un local con varios años puede valer más que uno nuevo si está en una ubicación consolidada, con tráfico constante, comercios ancla y fácil acceso.

Un ejemplo claro es la diferencia entre invertir en una nueva zona en desarrollo —donde el tráfico aún es limitado— y hacerlo en una zona comercial consolidada donde ya hay marcas reconocidas, flujo constante de clientes y una economía local activa.
El valor se sostiene por la demanda real, no por el año de construcción.

Mito 4: “Lo importante es comprar barato y vender caro.”

Realidad:
En el mercado de locales comerciales, la verdadera rentabilidad está en mantener ingresos estables a través de arrendamientos, no solo en la plusvalía.
Un inversionista experimentado sabe que un local bien ubicado puede generar rentas constantes durante años y aumentar su valor sin necesidad de venderlo.

Por eso, muchos empresarios prefieren diversificar con locales que ofrecen rendimiento inmediato a través de arrendamientos comerciales.
En ese sentido, los proyectos que combinan plusvalía y flujo de efectivo —como Baltia, en la zona norte de Mérida— son los que mejor equilibrio ofrecen entre inversión segura y retorno atractivo.

Cómo calcular el valor real de un inmueble comercial

Al evaluar una inversión, los tres pilares que determinan su valor real son:

1. Ubicación estratégica: cercanía a avenidas principales, zonas habitacionales, oficinas y otros comercios.
    

2. Demanda comprobable: ocupación de locales cercanos, tipo de negocios que prosperan en la zona.
    

3. Rentabilidad proyectada: cuánto puede generar en rentas netas versus su costo total.
    

Un inmueble comercial bien evaluado no se mide por su precio, sino por su capacidad de mantener rentabilidad y plusvalía en el tiempo.

Invertir con visión, no con impulsos

Figura 4 Edificio Baltia

Fotos por Grupo Inmobiliario Mérida

El éxito en el sector inmobiliario comercial no depende de encontrar la “ganga del año”, sino de entender cómo, dónde y por qué un inmueble genera valor.
Al derribar estos mitos, el inversionista puede tomar decisiones más inteligentes, enfocadas en resultados sostenibles.

Un ejemplo concreto de inversión con fundamentos sólidos lo encontramos en Baltia, un desarrollo comercial estratégicamente ubicado en el norte de Mérida, con excelente conectividad, alto flujo vehicular y potencial comprobado de retorno.
Visitar sus locales es una oportunidad para entender en la práctica cómo se ve una inversión bien planeada.

Si estás evaluando tu próxima inversión comercial, acércate a los asesores de Grupo Inmobiliario Mérida.

Con gusto te ayudaremos a analizar el potencial real de cada inmueble y a encontrar el punto exacto entre rentabilidad, seguridad y crecimiento.